Sean propiedades privadas o públicas son un patrimonio que merece un mejor trato territorial por parte de sus dueños, propietarios /o responsables de su cuidado ambiental.
En la propiedad horizontal también se observan descuidados inmuebles que le bajan el valor no solo al inmueble sino también a su amplio entorno en cualquier ciudad.
El estado en muchos casos no ejerce vigilancia y control para que se lleven adelante tareas de mantenimiento, desmalezamiento, desratización y toda medida de higiene urbana que corresponda, conforme al estado edilicio y de conservación del inmueble, en cumplimiento de la normativa aplicable. Además de que se articule información sobre deuda de tasa, multas, permisos de obra o situación patrimonial de su titular.
El término “caries urbanas” es una metáfora utilizada en la planificación y la gestión urbana para describir inmuebles o espacios dentro de una ciudad que, debido a su abandono o grave deterioro, generan un impacto negativo en su entorno, afectando la calidad de vida de los vecinos y el desarrollo de la ciudad.
El concepto asimila la forma en que una caries dental daña un diente a cómo una propiedad en desuso daña el tejido urbano que la rodea. Características de una “Caries Urbana“:
Estos espacios, a menudo públicos o privados, comparten rasgos que los asemejan a una especie de enfermedad en el cuerpo de la ciudad:
- Deterioro y Abandono: Son propiedades sin uso o sin el mantenimiento adecuado durante un tiempo prolongado (a veces más de tres años), lo que las lleva a un estado de deterioro total.
- Impacto Negativo: Generan un efecto perjudicial en la zona circundante, afectando principalmente:
- Seguridad: Pueden convertirse en focos de inseguridad, refugio de delincuentes o sitios de vandalismo.
- Higiene: Acumulan basura, escombros y roedores.
- Estética: Deterioran la imagen y el valor visual del barrio.
- Ineficiencia Urbana: Representan una “vacancia urbana” u “oportunidad perdida” de espacio. Esto es especialmente problemático en zonas céntricas o consolidadas de la ciudad, donde existe una necesidad de vivienda, servicios o espacios verdes.
Objetivo del Concepto
El principal propósito de catalogar estos espacios como “caries urbanas” es generar un marco legal y de gestión para que las autoridades municipales puedan intervenir y forzar o estimular su recuperación.
La meta final es la reconversión de estos espacios degradados para que cumplan con una función social, transformándolos en:
- Espacios públicos o zonas verdes.
- Soluciones habitacionales (viviendas).
- Centros culturales o equipamientos urbanos.
En esencia, se busca que el derecho a la propiedad privada sea compatible con su función social dentro de la planificación y el desarrollo sostenible de una ciudad.
El concepto de “caries urbanas” no está definido en una ley nacional argentina específica, sino que se enmarca dentro de la legislación de planificación urbana, hábitat y propiedad en sus diferentes niveles (nacional, provincial y, principalmente, municipal).
Se trata de un término utilizado como catalizador de proyectos legislativos a nivel local para abordar el problema de los inmuebles ociosos y abandonados, basándose en principios constitucionales y urbanísticos más amplios.
A continuación, se detalla la legislación argentina relevante, con énfasis en el ámbito donde se aplica el término:
1. Nivel Municipal: Ordenanzas Locales y Proyectos
El uso del término “caries urbanas” y la legislación más directa para su gestión se encuentran en el ámbito municipal, siendo la Ciudad de Santa Fe (Provincia de Santa Fe – Argentina) el ejemplo más destacado:
A. Santa Fe Capital (Proyecto de Ordenanza)
- Sistema de Gestión Integral de Caries y Vacancias Urbanas: Impulsado por el Concejal Lucas Simoniello, este proyecto busca crear un marco legal para identificar, clasificar e intervenir sobre estos inmuebles.
- Objetivos: Fortalecer el rol del municipio en la gestión activa del uso del suelo, desalentar la especulación inmobiliaria, y promover el desarrollo urbano sostenible y el acceso a la vivienda adecuada.
- Mecanismos de Intervención: Incluye la aplicación de multas (basadas en ordenanzas como el Código de Habitabilidad y el Régimen de Infracciones y Penalidades), la utilización de Convenios Urbanísticos y el fomento de planes de utilización por parte de los propietarios.
- Intimaciones a Propietarios: Se han aprobado acciones para intimar a los dueños de inmuebles catalogados como “caries urbanas” a que procedan a su limpieza y mantenimiento, bajo amenaza de sanción.
- Reglamento de Ordenamiento Urbano (Ordenanza N° 11.748) y Código de Habitabilidad (Ordenanza N° 12.783): Estas normas preexistentes sirven de base para exigir el mantenimiento de los inmuebles y aplicar sanciones por su deterioro, siendo las “caries urbanas” una manifestación extrema de su incumplimiento.
2. Nivel Superior: Principios Legales Habilitantes
El fundamento de cualquier legislación sobre “caries urbanas” se basa en principios de rango superior que limitan el derecho absoluto a la propiedad en favor del interés social.
A. Constitución Nacional
- Función Social de la Propiedad: El principio de que el derecho de propiedad no es absoluto y debe ser ejercido de conformidad con las leyes que reglamentan su uso. Este es el pilar central que permite al Estado intervenir sobre un inmueble abandonado que perjudica a la comunidad.
B. Leyes Provinciales de Hábitat y Ordenamiento Territorial
- Ley de Acceso Justo al Hábitat (Provincia de Buenos Aires – Ley N° 14.449): Esta ley establece el principio de la función social de la propiedad y busca evitar la ociosidad o el mal uso del suelo urbano.
- Instrumentos de Gestión: Permite aplicar impuestos a la vivienda ociosa (a nivel municipal o provincial), crear un Registro de Inmuebles Ociosos y establecer mecanismos de expropiación para viviendas sociales si el inmueble permanece desaprovechado.
- Decreto-Ley N° 8.912/77 (Provincia de Buenos Aires – Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo): Establece el marco general para la planificación urbana, el uso del suelo y las exigencias de urbanización y edificación. El incumplimiento de estas normativas (por ejemplo, por abandono) es la causa directa de una “carie urbana”.
C. Proyectos a Nivel de CABA y Provincia de Buenos Aires
Aunque no utilicen el término exacto “caries urbanas”, existen iniciativas en otras jurisdicciones que abordan el mismo problema bajo la denominación de “inmuebles ociosos” o “viviendas ociosas”:
- Proyectos de Ley de Vivienda Ociosa: Buscan crear un impuesto agravado a los inmuebles que se mantengan deshabitados o sin uso por un período injustificado, con el fin de desalentar la especulación y forzar su ingreso al mercado de alquiler o venta.
En resumen, la “caries urbana” es un concepto de gestión que se apoya en el principio de la Función Social de la Propiedad (Constitución Nac.) y se operacionaliza a través de Ordenanzas y Proyectos Municipales (como en la ciudad de Santa Fe) que buscan aplicar normativas urbanísticas preexistentes (Códigos de Habitabilidad, Reglamentos de Ordenamiento Urbano) para sancionar el abandono territorial.
