En Argentina, dado que aún no existe una ley específica que regule el “cohousing” o las viviendas colaborativas como una figura jurídica propia, los proyectos deben adaptarse a las leyes vigentes.
El gran desafío es encontrar un marco legal que proteja tanto la inversión económica (los “ladrillos”) como el espíritu de la comunidad (la convivencia, la no especulación y la ayuda mutua).
Aquí tienes las tres opciones legales principales que se están utilizando o debatiendo para este tipo de proyectos en el país:
1. Cooperativa de Vivienda (Modelo de Cesión de Uso)
Es el modelo más fiel a la filosofía original del cohousing a nivel mundial y el que más empujan las asociaciones del sector en Argentina.
¿Cómo funciona? La propiedad del terreno y del edificio es de la cooperativa en su conjunto. Los residentes no compran una casa, sino que pagan una cuota de ingreso (capital social) y obtienen un derecho de uso vitalicio sobre su vivienda privada y los espacios comunes.
Ventajas:
Garantiza que el proyecto no se convierta en un negocio inmobiliario tradicional.
Fomenta la igualdad: las decisiones se toman democráticamente (un socio = un voto) en asamblea.
Si alguien decide irse, la cooperativa le devuelve su capital y el nuevo integrante ingresa bajo las mismas reglas, evitando la especulación con los precios.
Desventajas: La burocracia para conformar y mantener una cooperativa ante el INAES (Instituto Nacional de Asociatividad y Economía Social) puede ser lenta y tediosa. Además, es difícil acceder a créditos hipotecarios tradicionales bajo esta figura.
2. Fideicomiso Inmobiliario al Costo (Transición a PH)
Es la herramienta legal y financiera más utilizada en Argentina para construir edificios desde cero entre varias personas.
¿Cómo funciona? El grupo “semilla” aporta los fondos a un fideicomiso para comprar el terreno y construir. Es una figura temporal. Una vez que se termina la obra, el fideicomiso se disuelve y el complejo se inscribe como Propiedad Horizontal (PH).
Ventajas: Es un modelo muy seguro, conocido por los bancos, escribanos y desarrolladores en Santa Fe. Protege el patrimonio de los aportantes durante la etapa de construcción.
Desventajas: Al finalizar la obra y pasar a ser un PH tradicional (donde cada uno es dueño de su unidad), se corre el riesgo de que el espíritu del cohousing se diluya si un propietario decide alquilar o vender su casa a alguien que no le interesa la vida en comunidad.
3. Propiedad Horizontal (PH) con Reglamento de Copropiedad Adaptado
Esta es la salida más pragmática si se opta por construir mediante un fideicomiso o si se compra un complejo ya hecho.
¿Cómo funciona? Cada persona es dueña legal de su casa y de un porcentaje de los espacios comunes (como en cualquier edificio o barrio cerrado). La clave está en el Reglamento de Copropiedad.
Ventajas: Cada persona tiene su escritura (lo que facilita herencias o posibles créditos).
Desventajas: Requiere redactar un reglamento sumamente estricto y blindado (junto a un escribano) que establezca reglas claras sobre la participación en los espacios comunes, los comités de trabajo y, sobre todo, el derecho de admisión o preferencia si alguien quiere vender su unidad, para asegurar que los nuevos vecinos compartan los valores del cohousing.
La solución híbrida (La más recomendada)
Muchos proyectos exitosos terminan combinando figuras. Por ejemplo:
Usan un Fideicomiso para juntar la plata y construir.
Pasan a Propiedad Horizontal (PH) para que cada uno tenga su escritura.
Crean en paralelo una Asociación Civil sin fines de lucro a la que todos los propietarios están obligados a pertenecer. Esta asociación es la que gestiona la vida comunitaria, los talleres, la huerta y los fondos de ayuda mutua.
Para avanzar con seguridad en la provincia de Santa Fe, lo ideal es que el grupo inicial se asesore con un escribano público o un abogado especialista en derecho inmobiliario y societario que pueda traducir los deseos de convivencia del grupo a un contrato sólido y legal.
La dificultad de acceder a una vivienda sumado a la búsqueda de descarbonizar la construcción llevó a que distintos grupos de personas se unan para vivir en comunidad dentro de complejos compartidos. En Argentina, el gobierno nacional impulsa esta medida para adultos mayores que no quieren ir a geriátricos.
